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| Vários prédios comerciais e residenciais no DF disponibilizam estações de recarga elétrica automotiva para visitantes e moradores - Foto: Emerson Tormann |
Garantia de direitos deve ser prioridade para prevenir disputas entre administração e condôminos
Por Maria Flavia Seabra e Luana Santos Alves | Edição: Emerson Tormann
O aumento exponencial das inovações tecnológicas na vida das pessoas e a conscientização da importância do caráter sustentável nas atividades diárias e nos materiais utilizados cotidianamente são inquestionáveis.
Esses movimentos têm causado transformações impactantes e rápidas no modo de vida da sociedade e geram a necessidade de adequações nos mais diversos setores e ambientes, inclusive nos condomínios edifícios.
É nesse cenário que se inscreve a recente discussão sobre a instalação de tomadas de carregamento de veículos elétricos nas garagens de prédios, que vem ganhando cada vez mais destaque.
De acordo com a Associação Brasileira do Veículo Elétrico - ABVE, estima-se que as vendas de veículos elétricos poderão ultrapassar 150 mil unidades em 2024, o que representa um crescimento de 60% em relação às vendas de 2023.
Entretanto, a instalação dos dispositivos de carregamento em edifícios já construídos ou em fase de construção envolve a superação de questões técnicas, legais, regulatórias e financeiras nem sempre simples e que vêm sendo objeto de frequentes discussões judiciais.
O que os condomínios devem considerar para instalar carregadores
O passo inicial é fazer uma avaliação técnica da edificação, a fim de confirmar a viabilidade estrutural para a instalação dos dispositivos de carregamento elétrico. Confirmada a viabilidade técnica, o passo seguinte é verificar qual o regime jurídico aplicável às vagas de garagem naquele condomínio.
Como aponta Arnaldo Rizzardo em seu livro "Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária", as vagas de garagem em condomínios edilícios podem ser definidas como área comum, área acessória, ou unidade autônoma.
No caso das vagas de garagem definidas como áreas comuns pela convenção condominial, todas as questões relativas a obras e alterações na sua forma de utilização devem ser submetidas à aprovação da assembleia geral do condomínio. Isso inclui a instalação de carregadores de veículos elétricos.
Se as vagas forem acessórias às unidades autônomas, é necessário avaliar na própria convenção condominial qual o tratamento atribuído a elas, já que parte da doutrina entende que a vaga não será considerada área comum, se estiver vinculada a uma unidade autônoma, for individualizada e de uso exclusivo do proprietário.
Por outro lado, em relação às vagas de garagem definidas como unidades autônomas, em princípio, a sua utilização como ponto de carregamento de veículos elétricos não dependeria de aprovação específica do condomínio.
Entretanto, como essa instalação pode gerar sobrecarga elétrica para a edificação - cujas estruturas elétricas são definidas como áreas comuns pelo Código Civil -, a instalação dos dispositivos de carregamento elétrico deve ser precedida de aprovação da assembleia geral do condomínio.
Instalação de dispositivo é discutida em tribunais
Os tribunais têm decidido que a instalação de tomadas para carregamento de veículos elétricos em vagas de garagem deve ser precedida de aprovação pela assembleia geral do condomínio, independentemente da natureza da vaga de garagem. Para as cortes, a aprovação do condomínio não pode ser substituída pela simples anuência do síndico.
De forma contrária aos posicionamentos mais recentes dos tribunais, no julgamento do Agravo de Instrumento 5081515-30.2021.8.21.7000, ocorrido em 25 de agosto de 2021, a 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul decidiu pela manutenção da tomada de carregamento de veículo elétrico, ainda que a sua instalação não tenha sido precedida de aprovação pela assembleia geral.
No caso, não foram identificados indícios de prova efetiva de incômodo aos demais moradores ou de risco à sua segurança, decorrentes dos dispositivos elétricos instalados.
Apesar de não haver regulamentação específica sobre a instalação desse tipo de equipamento nas convenções de condomínio, depreende-se que, se for necessária uma intervenção de grande porte, faz-se indispensável o quórum de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, em observância ao disposto no artigo 1.342 do Código Civil, já que as partes elétricas dos condomínios são consideradas áreas comuns.
Preocupa, entretanto, o argumento utilizado para tentar vetar a instalação do ponto de carregamento elétrico de que haveria impossibilidade técnica de proporcionar esse tipo de instalação individualizada para todos os condôminos.
Segundo expôs o relator Mário Daccacheo no julgamento da Apelação Cível 1051513-12.2018.8.26.0114, ocorrido em 31 de março de 2023 na 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, esse fato "colocaria os autores em situação de vantagem em relação a outros, algo vedado pelo ordenamento jurídico, que consagra a igualdade de direitos entre os condôminos".
Seguindo esse entendimento, a relatora Angela Lopes, no julgamento da Apelação Cível 1011178-51.2022.8.26.0003 pela 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, realizado em 17 de abril de 2023, ao negar provimento ao pedido do titular do veículo elétrico que teve seu pedido de instalação negado pelo condomínio, destacou que "cabe ao condômino aguardar que a reivindicação alcance o 'status' de interesse coletivo, ocasião na qual todos os moradores, em condição de igualdade, poderão ser beneficiados por eventual implementação".
É inevitável, no entanto, criticar os posicionamentos mencionados acima, já que as decisões deixaram de considerar as alterações que vêm ocorrendo no dia a dia das pessoas e a necessidade de implementar adaptações que atendam a essas mudanças.
Ainda que se constate a impossibilidade técnica de instalação de pontos individuais de carregamento elétrico para todos os condôminos, é dever do condomínio buscar soluções alternativas para implementar dispositivos nas suas dependências, como totens para carregamento coletivo, acompanhados de sistemas de rateio de gastos entre os usuários e sistemas de agendamento de carregamento - o que evitaria conflitos e permitiria que a coletividade fosse beneficiada com a instalação dos dispositivos.
O tema é recente e a questão não está pacificada pela jurisprudência. Entretanto, é imprescindível que os condomínios se adaptem e busquem alternativas para remodelar seus serviços e viabilizar a instalação dos sistemas de carregamento elétrico de veículos em benefício de seus usuários e ocupantes.
A adaptação, porém, deve ser feita sempre com base nas regras condominiais e aprovações assembleares, assim como as discussões para implementá-la precisam abordar não apenas a instalação dos dispositivos, mas também seus impactos, o custeio e as eventuais obras prévias.
O que fazer para evitar conflitos
É essencial que o condomínio contrate uma empresa habilitada e qualificada para fornecer a solução adequada à realidade da edificação. Essa empresa deve ter experiência na instalação de estações de recarga de veículos elétricos e conhecimento das normas técnicas e de segurança aplicáveis.
Dessa forma, o condomínio garante que a instalação será realizada de forma profissional e segura, minimizando riscos e garantindo o funcionamento adequado dos dispositivos de carregamento. A empresa também pode fornecer orientação sobre as melhores práticas para gerenciar o consumo de energia e os custos de manutenção, garantindo que a instalação seja sustentável e financeiramente viável a longo prazo.
"A falta de infraestrutura adequada pode gerar problemas como desligamentos de energia, incidentes e insatisfação dos moradores", afirma José Carlos Tormim Diretor da MTEC Energia. "Nossa solução otimiza as instalações elétricas existentes, disponibilizando a energia necessária para as estações de recarga."
O processo envolve uma avaliação técnica especializada, medições de energia, desenvolvimento de projetos e propostas de soluções para ampliar a capacidade de recarga com baixo investimento.
"As vantagens de ter uma estação de recarga veicular em um condomínio incluem conforto, segurança, modernização, valorização do imóvel, conformidade com regulamentações futuras e potencial de geração de receita", destaca José Carlos.
Para o presidente da Assosindicos DF Emerson Tormann, o caminho mais é antecipar o problema e decidir em assembleia sobre o interesse da comunidade em investir na infraestrutura de carros elétricos. "Sempre que o gestor condominial tem a iniciativa de promover o diálogo entre os moradores, as chances de obter sucesso aumentam", pontua Tormann. "E nesse sentido, contratar uma empresa como a MTEC Energia, que tem a capacidade técnica necessária para fornecer a solução ideal ao condomínio, traz a tranquilidade que o síndico precisa", finaliza.
Saiba mais: Carregadores de veículos elétricos para condomínios – MTEC (mtecenergia.com)
